大園這間是土地 300 坪、建物登記 360 坪的工業廠房，使用分區工業區、使用地類別丁種建築用地。地上 3 層加地下 1 層，鋼骨與鋼筋混凝土構造，一樓挑高 6.2 米、有天車、附 500 公斤級貨梯、電力設備 380V／50kw。門前道路 15 米，屋齡約 24 年。賣方開價 1.2 億（非成交價、非市場行情）。
— 澤的工商筆記整理
物件規格
- 使用分區｜工業區
- 使用地類別｜丁種建築用地
- 土地面積｜300 坪（含道路持分）
- 建物登記面積｜360 坪
- 樓層｜地上 3 層／地下 1 層
- 主要建材｜鋼骨造、鋼筋混凝土造
- 一樓挑高｜6.2 米（二樓約 4.2 米）
- 天車｜有（2.8 噸級 ×3）
- 貨梯｜有，500 公斤級
- 電力設備｜380V／50kw
- 基地形狀｜面寬約 16 米、縱深約 50 米
- 門前道路｜15 米
- 屋齡｜約 24 年
- 賣方開價｜1.2 億（非成交價、非市場行情）
精確登記面積、地號與完整位置於實際洽談時提供。坪數依每 20 坪為單位四捨五入呈現，面寬與縱深為概估值。
這一間適合誰用
會讓我第一時間想到的是需要吊掛的產業——一樓挑高 6.2 米又已經有天車，機台進場、模具翻面、重件移動都是現成的條件。這兩件事後補的成本很高：挑高不夠不可能事後拉高，天車要加裝則牽涉樑柱載重與結構補強。
加上地上 3 層＋地下 1 層、附貨梯，垂直動線可以把倉儲、生產、辦公分層配置。反過來說，如果你的產線需要全部落在一樓平面、或需要大面積露天腹地，300 坪的土地會偏緊。
買這一間之前，我會請你先確認三件事
一、使用執照的用途，決定你能不能辦廠登
這是我看廠房的第一關，也是最多人簽約後才發現的坑：使用執照上登載的用途必須是廠房或工廠，才能辦工廠登記。如果登載是倉庫或辦公，想做製造就得先變更使用執照，那是另一條流程與另一筆成本。細節我寫在廠辦變更使用執照怎麼走。
二、天車與電力要看「實際可用」不是「有」
天車有、電力有，這只是起點。要確認的是天車的實際噸數與跨距夠不夠你的重件、檢驗合格證是否在期限內；電力則要看契約容量是否足夠你的機台總負載，不夠就要向台電擴容——那有時間也有費用。我的作法是帶看時就把這兩項的文件一起要出來。
三、屋齡約 24 年，結構與消防要一起估
鋼骨加 RC 的廠房 24 年不算老，但耐震規範與消防法規這些年有變。買前建議把結構現況與消防設備的符合性一起估進成本，不要只看總價。老廠的耐震評估與補強我整理在老舊廠房耐震評估與補強全攻略。
大園這一帶，環境是什麼樣子
大園緊鄰機場與港口動線，是桃園工商裡外銷導向最明顯的一區，門前道路 15 米、大型車輛進出寬裕。整區的產業結構與行情分析在大園工業區完整解析。
常見問題
Q. 一樓挑高 6.2 米實際能做什麼？
挑高的實益主要在三件事：機台高度容得下、可以裝天車做重件吊掛、以及上方空間能做夾層或儲位。6.2 米在標準廠房裡屬於好用的高度，一般沖壓、機械加工、模具類的機台都放得進去。要注意的是實際淨高會被樑、消防管線與天車軌道吃掉一些，帶看時量的是樑下淨高不是樓層高。
Q. 已經有天車，是不是就不用再花錢？
不一定。要確認天車的噸數與跨距符合你的重件需求、以及檢驗合格證是否在有效期內。天車屬於起重機具，依規定要定期檢查；若噸數不足要換，牽涉的是軌道與結構補強，不是單純換一台機器。
Q. 丁種建築用地的建蔽率與容積率是多少？
依《非都市土地使用管制規則》第 9 條，丁種建築用地建蔽率不得超過 70％、容積率不得超過 300％。這是上限值，實際可建量體仍須依基地條件、退縮規定與主管機關核定為準。既有建物是否已用滿容積，也要先用文件確認。
Q. 屋齡 24 年的廠房，貸款會不好貸嗎？
屋齡是銀行鑑價的其中一項，但工商不動產更看的是廠登有無、結構、區位與你自身的營收信用。要注意的是成數乘的是銀行鑑價不是成交價，鑑價常低於成交價、缺口要自備。實際成數依各銀行核定，建議買前先問過。
想進一步了解這間廠房
這一間的完整位置、使用執照與現況，我可以直接跟你說明：
🔍 先自己查一下｜想確認這一帶的實際成交行情，用實價登錄速查工具自己抓（本頁數字是開價，不是行情）。
🏭 想看現場或問細節｜使用執照用途、廠登狀態、天車與電力的實際條件，我可以先調出來再一起看。
或直接電話 0908-660-212（張元澤）
案場實景
照片為現場實拍，已移除可辨識案件位置與車輛資訊；精確位置於實際洽談時提供。
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委託：昱達工商地產股份有限公司
不動產經紀人：鄭文暉 (103)嘉縣字第00138號
承辦：張元澤（澤哥）｜澤的工商筆記・桃園工商不動產顧問
本頁價格為賣方開價，非成交價、非市場行情；行情請以內政部實價登錄實際成交資料為準。精確地號與完整位置於實際洽談時提供。
張元澤（澤哥／James），工商不動產顧問。現任有巢氏房屋經國特區加盟店（昱達工商地產）經理，專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音、大園、龜山、八德的工商不動產——工業地、廠房、農地的買賣、租賃與稅務規劃。2026 年起專注工商不動產，重視合法盡職調查與風險成本分析，買地租廠不踩雷，買的安心、用的放心。個人品牌：澤的工商筆記。
