通霄產業園區值得看嗎？苗栗首件許可的山坡地園區，跟通霄丁建工業地怎麼選

講到苗栗的工業地，多數老闆第一個想到竹南、頭份，再往南是銅鑼。通霄這個海線小鎮，過去比較常出現在觀光、鹽廠的話題裡，很少被放進設廠的選項。直到苗栗縣政府在 110 年 4 月公告：通霄的這座產業園區，是縣內第一件獲得開發計畫許可的產業園區。

「首件」「新園區」這幾個字很容易讓人往「有題材」的方向想。但企業主找地，要問的不是會不會漲，而是三件事：這塊地我的行業能不能用、配套夠不夠、取得成本跟周邊比合不合理。這篇我把通霄能買到的兩種工業地——產業園區用地和散落的丁種建築用地——分開講，再用內政部實價登錄原始資料逐筆篩出來的成交，告訴你這一區的行情能講到哪裡、哪裡講不了。

我是張元澤（阿澤），工商地產顧問。先講結論：通霄適合「要大面積、能接受海線通勤與人力條件、行業又能被園區或丁建容許」的廠；行情證據非常少，不要被任何一個單價說服。

一、通霄產業園區是什麼？首件許可、山坡地、既有工廠擴廠

通霄產業園區不是經濟部編定的大型工業區，而是民間依區域計畫法申請開發許可、在既有工廠範圍擴大開發的山坡地產業園區。規模、進度用公開資料整理如下：

項目	公開資料內容	來源
位置	苗栗縣通霄鎮（山坡地）	苗栗縣政府工商發展處（110/04/01）
性質	縣內首件開發計畫許可之產業園區；屬既有工廠範圍擴廠，依區域計畫法申請	同上
許可範圍	31 筆土地、約 10.95 公頃；變更為工業區的建築用地、特定目的事業用地、國土保安用地、交通用地、水利用地	開發單位母公司重大訊息（110/04/07）
產業用地	約 65,700 平方公尺	苗栗縣政府工商發展處
縣府預估效益	總投資約 4.3 億元、就業機會約 359 個（許可當時的預估）	同上
開發進度	母公司揭露：完成初步基礎建設，2024 年 5 月取得建造執照，開始招商	財經資料庫整理之公司資訊（頁面更新 2026/09）
出租或出售	2024 年 5 月法說時表示不排除出租或出售，當時尚無定案	財經媒體報導（2024/05/24）

資料來源：苗栗縣政府工商發展處新聞稿；依公開資訊觀測站重大訊息（110 年 4 月）；依財經資料庫公司資訊與媒體報導（2024 年 5 月）。

這張表裡有兩個數字要分開看：10.95 公頃是整個許可範圍，裡面包含國土保安、交通、水利這些不能蓋廠的用地；真正能蓋廠的產業用地約 6.57 公頃。看到園區介紹的面積數字，要先問清楚：這是總面積，還是你能用來蓋廠的那一塊。

另外，縣府的就業、投資數字是許可當時的預估，不是現在的實況；招商條件、能不能買斷、價格怎麼算，公開資料沒有寫清楚，一律以開發單位提供的書面條件為準。

二、通霄能買的工業地有哪幾種？各自能做什麼

通霄的工業地，實務上只有兩條線：產業園區內的用地，以及散在各里的非都市丁種建築用地。依內政部實價登錄近 3 年的資料，查不到通霄的都市計畫工業區土地成交，所以想在這裡買地設廠，幾乎都是在這兩條線裡挑。

地的種類	能做什麼	建蔽、容積	要先查的事
通霄產業園區用地	依核定的開發計畫與招商規定，只開放允許的業別進駐	依開發許可核定的計畫，不同用地區塊可能不同	允許進駐業別、用地類別、出售或出租、公設與管理費怎麼分攤
山坡地保育區的丁種建築用地	工業設施，容許項目依非都市土地使用管制規則附表一	建蔽 70％、容積 300％（縣府可調降）	水土保持計畫、整地與擋土、聯外道路寬度、坡度
農業區（特定、一般）的丁種建築用地	除既有工廠外，限縣市政府認定的低污染事業	建蔽 70％、容積 300％（縣府可調降）	你的行業是不是低污染事業、周邊農地與排水

依據：非都市土地使用管制規則第 9 條（丁種建築用地建蔽率 70％、容積率 300％，直轄市或縣市政府得視需要降低）、附表一；水土保持法第 12 條。個別土地以土地使用分區證明、謄本與核定計畫為準。

這兩條線最大的差別，不是單價，是「誰幫你把基礎設施做好」。產業園區是整片規劃，道路、排水、滯洪、污水這些公共設施由開發單位一次做；代價是規則多，行業要被允許、用地要照分區用。散落的丁建自由度比較高，但道路窄不窄、排水接到哪、山坡地要不要再整地，通通是買方自己扛。

山坡地這件事在通霄特別要注意。實價登錄近 3 年通霄的丁建純土地成交，全部都登記在山坡地保育區。依《水土保持法》第 12 條，在山坡地開發建築用地或開挖整地，要先擬水土保持計畫送核定，核定前不能拿到開發許可。看起來每坪便宜的山坡丁建，整地、擋土、排水、送審的時間和錢，常常才是真正的成本。丁建跟乙種工業區的差別，我在丁種 vs 乙種工業用地差在哪拆得更細；三種園區的差別看工業區、產業園區、科學園區差在哪。

三、交通與招工：海線的優勢在路網，弱點在人

通霄的聯外靠三條路：國道 3 號、台 61 線西濱快速道路、台 1 線。國道 3 號通霄交流道在 144K，民國 92 年 1 月通車，銜接縣道 128 號；台 61 線在通霄一帶設有通霄一、通霄二交流道。南北向的骨架是夠的，往北接竹南、往南接台中都有選擇。

資料來源：國道 3 號通霄交流道、台 61 線交流道資訊整理自交通路網公開資料（維基百科「通霄交流道」「台61線」條目）；實際里程與匝道以交通部高速公路局、公路局公告為準。

但「近交流道」三個字，在海線要自己實際開一趟。通霄的工業地多在丘陵坡地上，從交流道下來到廠區，中間可能是縣道、鄉道，坡度和彎道會影響大車進出；每天跑貨的廠，最好實際開一趟大車要走的路線，把單趟時間記下來，換算成一年的運費和司機工時。

人力是海線最需要先盤的。通霄、苑裡一帶的人口盤子，跟竹南、頭份不能比（市場判斷，數字以苗栗縣戶政統計為準），作業員可以在地找，但有技術門檻的師傅、工程師，多半要從外地通勤或提供宿舍。產線要大量技術人力的廠，先把招工算清楚，再談地。竹南、頭份、銅鑼各區的人口與交通對照，我放在苗栗區域總覽。

四、通霄工業地一坪多少？實價登錄只找到這幾筆

依內政部實價登錄，通霄的丁種建築用地純土地近 3 年只有 3 個地號成交，每坪約 2.0–4.5 萬，都在山坡地保育區；有廠房的房地交易篩完只剩 3 筆。樣本少到不能算區間，下面逐筆列出來，讓你自己判斷。

類別	筆數	內容
都市計畫工業區・純土地	0	近 3 年查不到成交，樣本不足，無法給區間
丁種建築用地・純土地（山坡地保育區）	3 個地號	每坪約 2.0–4.5 萬；面積約 250–2,270 坪（其中 1 個地號在 112 年 10 月與 114 年 5 月各有一筆登記、價金相同）
丁建廠房・山坡地保育區（112 年 10 月）	1	地約 3,100 坪、建約 2,930 坪，總價 4.9 億；以土地坪計每坪約 15.8 萬、以建坪計約 16.7 萬，屋齡 9 年。備註自報土地 3.4 億（約每坪 11 萬）、建物 1.5 億
丁建廠房・山坡地保育區（113 年 4 月）	1	地約 7,760 坪、建約 3,010 坪，總價 3.59 億；以土地坪計每坪約 4.6 萬、以建坪計約 11.9 萬，屋齡 28 年
丁建廠房・特定農業區（115 年 2 月）	1	地約 790 坪、建約 150 坪，總價 1.11 億；以土地坪計每坪約 14.0 萬，屋齡 29 年，建物小、主要是地價
對照：苗栗全縣（不含竹南、頭份）非都丁建廠房，地 300 坪以上	13	以土地坪計中位數約 10.6 萬、以建坪計約 16.7 萬
對照：銅鑼丁種建築用地・純土地	6	每坪中位數約 10.0 萬（多在編定工業區內，有公共設施）

資料來源：內政部不動產交易實價查詢服務網（實價登錄）買賣資料，苗栗縣 112 年第 3 季至 115 年第 3 季發布的 13 季原始檔（交易日期約 112 年 2 月至 115 年 3 月）；分區以實登「非都市土地使用分區」「非都市土地使用編定」欄位為準；排除備註含親友或特殊關係、未登記建物等交易；純土地未滿 50 坪不計；每坪單價＝總價÷面積（坪）。市場觀察值，非成交保證。

這組數字怎麼讀，有四件事要先講清楚：

1. 園區的新地塊沒有可以直接對照的成交紀錄。通霄產業園區用地是整地完成、有公共設施的新開發用地，跟一般丁建不是同一種商品。通霄丁建純土地這段期間實價登錄只有 3 個地號，都在山坡地保育區，樣本太少，只能看方向，不能拿來說園區便宜或貴。
2. 有廠房的交易單價，是建物加土地混在一起。以土地坪算出來的 15.8 萬，裡面含一棟 9 年的廠房；備註自報的土地價大約每坪 11 萬。交易雙方自己拆的建物價常為了節稅壓低，只能當參考。
3. 實登抓不到股權或法人移轉的大宗工業地，工業類漏網的比例比住宅高，大面積園區用地尤其如此。
4. 樣本太少，任何一個新案的開價都不能當行情。網路上看到的通霄工業地單價，絕大多數是在售開價，不是成交價；判斷值不值得，回到用途、配套和取得成本一格一格算。

也就是說，在通霄，「每坪多少」這個問題本身就問不太準。比較實際的問法是：同樣的錢，我在通霄拿到的是有道路、有排水、有污水處理、行業被允許的用地，還是要自己再花一兩年整地送審的山坡丁建？跟銅鑼、苗栗市的編定工業區比，配套差多少？這樣算出來的才是你的取得成本。北部廠往南搬的整體成本試算，可以搭配北廠南遷的苗栗廠房承接成本一起看。

五、買或租之前，先查這五件事

通霄的地，順序是先查能不能用，再查配套，最後才談價格。

1. 允許進駐業別（園區）或容許使用項目（丁建）。園區請開發單位給書面的允許業別；丁建要看它落在哪一種使用分區，農業區的丁建要確認你的行業是不是縣府認定的低污染事業。行業進不去，後面都不用談。
2. 工廠登記辦不辦得下來。製造加工、廠房面積達 150 平方公尺以上，或設備馬力與電熱合計達一定規模，就要辦工廠登記；分區、建物用途都要能過。門檻與文件看工廠登記怎麼申請。
3. 山坡地的水保與整地狀態。水土保持計畫核定了沒、整地與擋土做到哪、雨季排水怎麼走。散落的山坡丁建，這一項常常決定你多久才能開工。
4. 電、水、污水。契約容量要多少、台電供不供得到；自來水接不接得到；製程廢水排到哪。園區要問公設怎麼分攤、管理費怎麼收；丁建要問全部自己做要花多少。
5. 產權與面積。大面積工業地常是多筆地號組成，逐筆調謄本、地籍圖，核對面積、他項權利、有沒有道路或國土保安用地被算進出售坪數。怎麼查看工業地產權調查必查 6 件事。

我的態度很簡單：不會因為「首件園區」或「每坪看起來便宜」就叫你進場。這一區能不能用、要花多少才用得起來，查清楚再談價格，價格放最後就好。

這一區目前在售的案件 →

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延伸閱讀

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• 分區：丁種工業用地 vs 乙種工業用地差在哪？
• 園區：工業區、產業園區、科學園區差在哪
• 成本：工業電價與北廠南遷：苗栗廠房承接成本怎麼算
• 產權：工業地產權調查全攻略：必查 6 件事

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作者：張元澤（澤哥）｜澤的工商筆記主理人｜工商地產顧問｜桃竹苗為核心，全台服務中・工業地・廠房・農地｜服務於昱達工商地產
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本文為公開資料整理：園區資料取自苗栗縣政府工商發展處新聞稿、公開資訊觀測站重大訊息與財經媒體報導；法規取自全國法規資料庫；交通資訊為公開路網資料；地價為內政部實價登錄苗栗縣 112 年第 3 季至 115 年第 3 季發布資料自行計算的市場觀察值。實際以個案、最新公告、核定開發計畫與土地使用分區證明為準，不構成投資建議。