- 洽詢中
- 出售
- 山坡地保育區／農牧用地為主
- 開價
- 4,500萬 賣方開價，非成交價、非行情
- 土地
- 2,220～2,440坪
- 建物
- 93～103坪
看這棟，先抓重點
先講結論
南庄這塊花卉農地兩千多坪，附有使用執照的兩層農舍百坪級與鋼構花卉農業設施，臨 10 米路；以山坡地保育區農牧用地為主，部分地號屬河川區。賣方開價 4,500 萬，非成交價、非行情。
- 地、農舍、花卉設施一次到位兩千多坪農地，上面已有一棟有使用執照的兩層農舍（百坪級）與鋼構花卉農業設施，不用自己從頭申請農舍。
- 臨 10 米路大小車都能進出，載苗、載貨或日後經營都方便。
- 分區不只一種以山坡地保育區農牧用地為主，部分地號屬河川區，另有幾筆道路與林地是持分。能做什麼、不能做什麼，要逐筆看。
這一件寫給想在南庄自用、繼續做花卉苗木，或規劃休閒農業的人。它是農地，不是工業地；想做觀光或休閒用途，要先確認申請得過再出價。
物件規格
| 座落 | 苗栗縣南庄鄉・淺山花卉農區 |
|---|---|
| 土地面積 | 2,220～2,440 坪（多筆合計，含幾筆道路與林地持分） |
| 使用分區・使用地類別 | 山坡地保育區／農牧用地為主；部分地號為河川區／農牧用地；另有交通用地、林業用地持分（依謄本，以土地使用分區證明為準） |
| 農舍 | 建物登記 93～103 坪・地上 2 層・鋼筋混凝土造＋鋼架造・有使用執照 |
| 農舍屋齡 | 20 到 30 年 |
| 農業設施 | 鋼構花卉農業設施（依委託資料為合法設施，容許使用文件以現場核對為準） |
| 門前道路 | 臨 10 米路，大小車可進出 |
| 面寬 | 約 85 米 |
| 座向 | 朝南 |
| 開價 | 4,500 萬（賣方開價，非成交價、非市場行情） |
把你的需求放上來比
點你在意的條件，馬上知道這棟對不對得上；對不上的，我幫你找條件相近的。
點你在意的條件，馬上知道這棟對不對得上
坪數、挑高、天車、電力、車道、能不能設廠——任選幾項就好。
這棟的條件
- 建物
- 93～103 坪
- 門前道路
- 約 10 米
- 分區
- 山坡地保育區／農牧用地為主
這棟 你的需求
農地能做什麼、不能做什麼
這塊地是非都市土地的農牧用地，主要用途是農業生產與依法申請的農業設施。它不能直接蓋工廠、當一般倉庫或停車場；要加蓋溫室、資材室這類設施，要先申請容許使用。
- 山坡地保育區：整地、開挖、加設施，多半要先送水土保持計畫，費用與時間要算進去。
- 河川區：部分地號屬河川區，使用上還要受河川管理相關規定限制，能做的事比一般農地更少，買前先確認是哪幾筆、現況怎麼用。
- 持分地：幾筆道路與林地是和他人共有的持分，進出通行與日後使用要先看清楚。
農舍與休閒農場：哪些要另外申請
現有農舍是兩層、百坪級，有使用執照，屋齡 20 到 30 年，自住或當工作站都能用，但老屋的防水、管線要現場看。農舍依規定要和坐落的農地一起移轉，不能拆開單獨賣；農牧用地原則上由自然人承受，公司要買先問清楚資格。
想做觀光或休閒農場，要另向主管機關申請休閒農場，面積、分區、設施與水保都有審查門檻；民宿也要另外申請。能不能過，要看你的經營計畫與這塊地的實際分區，我不幫賣方承諾一定能做。
要先算的事
- 稅：農業用地要申請不課徵土地增值稅，要逐筆確認是否符合農業使用，農舍坐落的土地與河川區地號要特別問地政士。
- 貸款：農地與老農舍的鑑價成數通常不高，自備款要抓多一點。
- 水電與交通：水電現況請現場確認；南庄是山區，平日進出與假日觀光車潮差很多，看地時兩種時段都走一次。
所在區域：南庄山區
南庄鄉在苗栗東北邊的山區，人口 8,534 人（苗栗縣戶政，115 年 10 月），是全縣人口較少的鄉鎮；鄉內有參山國家風景區的獅頭山風景區，觀光是主要的人潮來源。苗栗的科學園區與產業園區都在竹南、頭份、銅鑼一帶，不在這一區——所以這件適合的是農業經營、休閒農業或自用，不是設廠或倉儲。
對外交通主要往北接國 1 頭份交流道，進出要經過山區道路；大貨車、農機與資材車能不能順利進場，看地時用實際車型走一次。本地人口少，需要雇工的話，人力多半要從頭份、竹南一帶找。
買這一區要特別注意：山區土地的使用限制比平地多，坡度、水保、河川區與林地持分都會影響能做的事；休閒農場與民宿也都要另外申請、不保證通過。苗栗各區怎麼比，可以先看苗栗區域總覽。
案場實景
出價前，大家會問
Q01這塊農地可以蓋工廠或做倉庫嗎？
不行。這是非都市土地的農牧用地（山坡地保育區為主、部分地號屬河川區），只能做農業使用與依法申請的農業設施，不能直接蓋廠或當一般倉庫用。要做工業用途，請看工業區或丁種建築用地的物件。
Q02可以拿來做休閒農場或民宿嗎？
不能直接做。休閒農場要另向主管機關申請，面積、土地分區、設施與水土保持都有審查門檻，河川區與山坡地保育區的部分限制更多；民宿也要另外申請。買之前不要假設一定能做，可以先把想做的規劃告訴我，我先幫你問清楚能不能申請。
Q03開價 4,500 萬是行情嗎？
不是。4,500 萬是賣方開價，非成交價、也非市場行情。行情要看內政部實價登錄；民國 112～115 年南庄的農地成交以純農地為主，附農舍的成交樣本很少，價差也大，不能直接拿來比。查法可以看「工業地行情怎麼查」那一篇，農地同樣適用。
Q04農舍可以單獨買嗎？誰可以買？
農舍依規定要和坐落的農地一起移轉，不能單獨買賣。農牧用地原則上由自然人承受，公司要買會受限制，用公司名義前先問清楚。買了之後要申請農業用地不課徵土地增值稅等優惠，資格要請地政士逐筆確認。
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經紀業｜昱達工商地產股份有限公司 不動產經紀人｜鄭文暉 (103)嘉縣字第00138號
承辦｜張元澤（James）｜工商地產顧問
