使用面積約 450-500 坪・地上 3 層・押金 2 個月
這是一棟位在桃園平鎮、平鎮工業區一帶的乙種工業區 RC 三層廠房出租案：使用面積約 450-500 坪、地上 3 層、各層樑下約 3.1 米，附 800 公斤貨梯與卸貨碼頭、一樓已備辦公室與會議室，電力 99 馬、工廠登記可辦理，委託方開價月租 29 萬、押金 2 個月。
— 澤的工商筆記整理
- 分區是乙種工業區——都市計畫內的工業區，是桃園租案裡合規最單純的一種，不必處理丁建、農牧用地那類疑義。
- 有 800 公斤貨梯＋卸貨碼頭——三層廠房最怕的就是貨上不去，這一棟的垂直動線是現成的。
- 各層樑下約 3.1 米——這是辦公、輕加工、倉儲的高度，不是放高機台的高度。這一條決定你是不是它的承租方。
平鎮的租廠案子，多數卡在同一件事：便宜，但分區或合法性有疑義。
這一棟剛好相反——它是都市計畫內的乙種工業區、有使用執照、工廠登記可辦理，法遵這一關最單純；代價是它的高度只有一般樓層的高度，適合的產業比較明確。
物件規格
| 座落 | 桃園市平鎮區・平鎮工業區一帶 |
|---|---|
| 使用面積 | 約 450-500 坪（出租以使用坪計，含建物與可用空地） |
| 建物登記面積 | 約 450-500 坪 |
| 土地登記面積 | 約 600 坪級距 |
| 樓層・高度 | 地上 3 層（全棟出租） 1F 約 130-140 坪／2F、3F 各約 120-130 坪；各層樑下約 3.1 米 |
| 使用分區 | 乙種工業區（都市計畫工業區；依委託方提供資料登載，實際請以土地使用分區證明為準） |
| 工廠登記 | 可辦理（實際仍依製程與主管機關核定為準） |
| 電力 | 99 馬（依委託方提供資料登載，實際容量以台電核定為準） |
| 結構・屋齡 | 鋼筋混凝土造（RC）／約 20 年上下 |
| 門前道路 | 約 10 米（活巷），門前可停約 5 台車 |
| 月租開價・押金 | 29 萬／月（委託方開價，非成交租金）／押金 2 個月 租金另計相關稅費，實際以租賃契約約定為準 |
| 貨梯・卸貨碼頭 | 貨梯 800 公斤一部／備有卸貨碼頭 |
|---|---|
| 消防 | 現況登載為無（用途若須消防設備，建置成本與時程請先評估） |
| 天車 | 無 |
| 增建部分 | 無增建 |
| 使用執照 | 有 |
| 附屬空間 | 1F 備有辦公室與會議室；另含屋突約 25-30 坪、雨遮約 50-55 坪 |
| 廠房尺寸・腹地 | 廠房面寬約 19 米／縱深約 22 米，格局方正；可用空地約 25-30 坪 |
| 使用現況 | 登載為空屋（實際交屋時點與現況以洽詢確認為準） |
這一棟適合誰用
先把這一棟的性格講白：它是「合規乾淨的三層廠辦型」，不是重工型。
各層約 3.1 米的高度、RC 結構、有貨梯有碼頭、一樓已備辦公室會議室——這一組條件對到的是「辦公＋輕生產＋倉儲」混合使用的公司。
- 要把辦公、輕生產與倉儲放在同一棟的公司——一樓已有辦公室與會議室，二三樓整層方正、沒有既有隔間，怎麼切都還沒被決定。
- 貨物上下樓頻繁的公司——800 公斤貨梯＋卸貨碼頭，三層的垂直動線是現成的，不必自己建置。
- 在意合規、不想處理分區疑義的公司——乙種工業區是都市計畫內的工業區，加上有使用執照、無增建、工廠登記可辦理，這一組是本區租案裡最少爭議的組合。
- 每天有貨車進出、需要門口停車的公司——門前約 10 米活巷、可停約 5 台車，不必在巷弄裡卡位。
- 需要挑高、要放高機台的產業——各層樑下約 3.1 米，高機台放不進去，堆高機的作業空間也有限。這是這一棟最硬的一條限制。
- 需要天車吊掛的產業——無天車，且 RC 樓板要加裝得另做結構評估。
- 用途須配置完整消防設備的產業——現況登載為無消防，建置的成本與時程要先算進進場預算。
- 要單層大坪數、長產線一路拉開的產業——單層約 120-140 坪，長產線拉不開。
- 需要大腹地堆料或大車迴轉的公司——可用空地約 25-30 坪，腹地不大。
平鎮這一帶，環境是什麼樣子
平鎮工業區長期扮演的角色很清楚：中壢的生活圈與供應鏈，但不是中壢的價格。
對承租方來說，這件事的意義是——上下游多半還在中壢平鎮這個生態圈裡，車程十幾分鐘，但租金與地價的級距不一樣。
- 供應鏈共用——表面處理、機加工外包，中壢平鎮一帶都找得到，不必為了省租金跑到供應鏈之外。
- 人力供給穩——做慣工廠的熟手作業員，招募難度低於外圍區域。
- 動線是選案重點——國道 1 號、國道 2 號與台 66 線的接點位置，直接影響你每天的物流成本。
- 好標的釋出不多——平鎮工業區的進駐密度高，整棟、規格完整又合規乾淨的物件，一年釋出的數量有限。
平鎮的租金該怎麼判、以及聯外動線怎麼挑，我另外寫過完整的判斷方法：
租這一棟之前，我會請你先確認三件事
常見問題
Q. 平鎮的廠房月租，要怎麼判斷開價合不合理？
先把「開價」跟「行情」分開。開價是屋主的期待值，行情要看實際成交。
判斷的順序我建議這樣：先確認硬規格（分區、廠登可不可辦、電力、挑高、消防），這決定這一棟在市場的分級；再對照同區同級的成交案例，以內政部實價登錄的租賃案件為準；最後把你自己的改造費、消防建置與搬遷停工成本一起加進去，算出你守得住的上限。完整方法我寫在廠房租金到底多少才合理？自己反推一個守得住的承租價；平鎮這一區的判斷標準寫在平鎮廠房出租、出售值得嗎。
Q. 乙種工業區跟丁種建築用地差在哪？租廠時哪個比較好？
最大的差別在土地的身分：乙種工業區屬於都市計畫土地的工業區，丁種建築用地屬於非都市土地被編定為工廠使用的用地類別。兩者都可以合法作工廠使用，但建蔽率、容積率與變更程序的規則不同。
租廠時的實務差別是——都市計畫工業區的合規判斷通常比較單純，非都市土地要多看一層使用地類別、也比較容易遇到增建與合法性的爭議。但「哪個比較好」還是要回到你的製程與需求。差異我整理在丁種工業用地 vs 乙種工業用地差在哪。
Q. 三層廠房怎麼用才不會浪費？沒有天車會不會很麻煩？
三層廠房的關鍵從來不是坪數，是垂直動線。這一棟有 800 公斤貨梯與卸貨碼頭，代表貨進得來、也上得去，這已經解決了多層廠房最大的痛點。
常見的配置是一樓做收發貨、辦公與會議，二樓做輕生產或組裝，三樓做倉儲或備料。沒有天車對「單件重量在貨梯載重內」的產業影響有限；但如果你的物料是整批重物、或需要在室內吊掛，那沒有天車就是硬傷，要另外評估加裝的結構條件與成本。租廠常漏掉的硬規格我整理在租廠房注意事項：承租前最容易漏掉的 6 個硬規格。
案場實景
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經紀業｜大地宇開發股份有限公司｜昱達工商地產（有巢氏房屋經國特區加盟店） 經紀人證號｜(89)桃市經字第000086號
承辦｜張元澤（James）｜工商不動產顧問｜0908-660-212｜LINE：@669nnskm
張元澤（澤哥／James），工商不動產顧問。現任有巢氏房屋經國特區加盟店（昱達工商地產）經理，專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音、大園、龜山、八德的工商不動產——工業地、廠房、農地的買賣、租賃與稅務規劃。2026 年起專注工商不動產，重視合法盡職調查與風險成本分析，買地租廠不踩雷，買的安心、用的放心。個人品牌：澤的工商筆記。
