買廠房掛公司名義還是個人名義，沒有「哪個一定省」的標準答案，要一次比四筆帳：① 持有稅——法人不能用自用住宅優惠，但合法登記工廠直接生產用可申請房屋稅減半、工業用地可適用地價稅千分之十特別稅率；② 房地合一——個人與營利事業都是持有 2 年內最高 45%、逾 5 年 20%，但個人自住優惠不適用廠房；③ 貸款——法人看公司財務、成數與利率條件常和個人不同；④ 將來脫手——法人賣廠涉營所稅與盈餘分配，個人相對單純。實際稅額一律以會計師試算與國稅局核定為準。
— 澤的工商筆記整理
一句話結論
「掛公司還是掛個人？」這題我最常被問，但它從來不是一句「掛公司比較省」就能答的。持有架構要看你這間廠怎麼用、你這間公司賺不賺錢、你將來要不要傳、要不要賣。 這篇不教你節稅招式——那是會計師的事——我幫你把「持有稅、房地合一、貸款、脫手」四筆帳並排攤開，讓你先看懂每條路的代價，再帶著對的問題去找會計師。
先講一句不中聽的：多數人問錯了問題
很多老闆開口第一句就是：「掛公司比較省稅對吧？」
我理解這個直覺是從哪來的——你聽過「有錢人都用公司買豪宅省稅」。但那是住宅的邏輯，而且省的是特定情境下的稅。搬到廠房上，整套帳要重算。
真正該問的不是「哪個省稅」，而是這四個問題：
- 這間廠持有期間每年要繳的稅，哪種名義比較有利？
- 將來賣掉，哪種名義的稅後淨額比較高？
- 貸款能不能貸得動、貸得夠，哪種名義過得了關？
- 這間廠將來要傳給下一代，還是純粹自己用、用完就賣？
同一間廠，答案會因為「你的公司有沒有在賺錢、你打算持有幾年、要不要傳承」而完全翻盤。所以別急著要一個結論，先跟我把四筆帳走過一遍。
第一筆帳：持有稅——法人沒有「自用優惠」，但廠房另有兩張減稅牌
一講到公司名義的持有稅，很多人只記得一句「法人不能用自用住宅優惠」——這句沒錯，但套在廠房上會誤導你。因為廠房本來就不是住宅，你原本也用不到自住優惠。真正要看的是廠房自己的兩張牌。
房屋稅這關：依財政部房屋稅稅率說明，供營業使用的房屋，法定稅率是 3%～5%（各縣市在此區間內自訂），比自住的 1.2%、其他住家的 1.5% 高一截。但關鍵在——依房屋稅條例，合法登記工廠、直接供生產使用的廠房，可申請房屋稅減半徵收。也就是說，只要你的廠登乾淨、實際生產，3% 的營業稅率有機會打對折到約 1.5%。這張牌不分你掛公司還是掛個人——它看的是「有沒有合法工廠登記、有沒有實際生產」，不是看名義。
地價稅這關：一般用地基本稅率千分之十，還會隨你在同縣市的地價總額累進到千分之五十五（依財政部地價稅說明）。但工業用地經目的事業主管機關核定、且照核定計畫使用者，可適用千分之十的特別稅率、不累進。這張牌同樣看「土地有沒有依核定的工業用途使用」，也不是看名義。⚠️ 但這裡有個陷阱：特別稅率要每年 9 月 22 日前向主管機關申請、且必須「照核定計畫使用」，一旦閒置或變更用途，優惠就掉了。
所以持有稅這筆帳的真相是：廠房的兩張減稅牌（工廠房屋稅減半、工業地價稅特別稅率）跟名義關係不大，關鍵在你有沒有把廠登、工業用途維持好。 名義的差別，反而在下一筆帳才明顯。
白話一句：持有廠房別只糾結「掛誰名下省房屋稅」，先確認你的廠登和工業用途撐得住那兩張減稅牌——那才是真正省下持有稅的地方。
第二筆帳：房地合一——個人和法人的稅率很像，但「自住優惠」你根本用不到
這是最多人誤會的一筆。你可能聽過「個人自住持有 6 年賣，有 400 萬免稅、稅率 10%」，就以為掛個人一定划算。但那是自住優惠——廠房不是自住，你用不到。
把兩邊的房地合一稅率攤開比（都是持有期間越短、稅率越重）：
| 持有期間 | 個人（非自住） | 營利事業（公司） |
|---|---|---|
| 2 年以內 | 最高 45% | 最高 45% |
| 超過 2 年、未滿 5 年 | 35% | 35% |
| 5 年以上 | 20% | 20% |
| 自住優惠（6 年以上） | 課稅所得 400 萬免稅、超過部分 10% | ❌ 廠房不適用 |
（稅率框架依財政部個人房地合一與營利事業房地合一稅制設計整理；⚠️ 實際適用與金額牽涉取得時間、取得成本、營業或自用等個案因素，一律以國稅局核定為準。）
看出來了嗎？廠房這種營業用不動產，個人和法人的房地合一稅率階梯幾乎一樣，個人也沒有自住優惠可以用。 差別在「計稅方式」——營利事業採分開計稅、合併報繳，土地漲價總數額可以先減除；個人則是單獨計稅。哪一種對你有利，得看你公司當年度有沒有虧損可抵、你個人的稅務身分，這已經是會計師精算的範圍。
我要提醒你的重點是決策順序：別因為聽過「個人自住省很大」就衝動掛個人——廠房沒那個優惠。 這筆帳個人與法人差距沒你想的大，真正拉開差距的是下一筆「將來脫手」。
第三筆帳：貸款——法人不是「一定貸不到」，是「銀行看的東西不一樣」
網路上常看到「公司名義買房貸款成數很低」，這句在住宅上有它的背景（受平均地權條例等法人購置住宅的規範影響）。但廠房是營業性的資本支出，銀行的評估邏輯不同，別直接套住宅那套。
實務上，法人買廠房貸款，銀行看的是：
- 公司本身的營運與財務：法人貸款審核重點是公司營收、獲利、資產負債，而不只是負責人個人的條件。公司財報漂亮，成數與利率談判空間就大；公司剛成立、沒財報，反而可能比個人難貸。
- 擔保品（廠房）本身的估價：廠登、結構、區位、聯外，直接影響銀行願意給的成數。這點不分名義，都一樣嚴。
- 利率與成數常有落差：銀行普遍把法人視為風險略高的借款人，利率、成數、年限的條件常和個人不同。實際條件因公司、因銀行差很多，要逐案去談。
所以貸款這關的判斷是：如果你的公司財務健全、有穩定營收，法人貸款不見得吃虧，甚至因為是營業用途更好談；如果公司體質弱、剛開業，掛個人（用個人信用與收入）可能反而貸得動。 這筆帳沒有絕對答案，取決於「你公司 vs 你個人，誰的財務條件更能說服銀行」。
白話一句：貸款不是「掛公司就一定貸不到」，是「掛公司時銀行改看你公司的體質」。公司賺錢，掛公司更好談；公司還在燒錢，掛個人可能更實在。
第四筆帳：將來脫手與傳承——這裡才是名義差距最大的地方
前面三筆帳，個人與法人的差距其實沒有想像中懸殊。真正把兩條路拉開的，是你將來要怎麼處理這間廠。
如果將來要賣：個人賣廠，繳完房地合一、拿到手就是你的。法人賣廠，公司先就這筆交易課營利事業所得稅（房地合一新制範圍），賺到的錢要進到公司帳上，你想把錢從公司拿回個人口袋，還會牽涉盈餘分配、股利所得的稅——等於多繞一層。這一層，就是「公司持有將來變現要多算一手」的隱藏成本。
如果將來要傳給下一代：掛個人，傳的是「那塊地、那間廠」本身，走的是繼承或贈與；掛公司，傳的是「公司股權」，邏輯完全不同——你可以傳股權而不動不動產本身。這兩條路各有各的稅務與家族協議考量，牽涉你的持股結構、家庭狀況，已經是會計師與律師的專業範疇，不是仲介該給你結論的地方。
我把這四筆帳收成一張決策表，你對照著看自己卡在哪：
| 決策維度 | 掛個人名義 | 掛公司名義 |
|---|---|---|
| 持有稅 | 廠房兩張減稅牌（工廠房屋稅減半、工業地價稅特別稅率）看廠登與用途，非看名義 | 同左，關鍵一樣在維持廠登與工業用途 |
| 房地合一 | 非自住無 400 萬優惠；單獨計稅 | 稅率階梯與個人幾乎相同；分開計稅、可減土地漲價數額 |
| 貸款 | 看個人信用與收入，公司體質弱時可能更好貸 | 看公司營運財務，公司健全時更好談 |
| 將來賣 | 繳完稅拿到手即是個人資產 | 涉營所稅＋錢從公司拿回個人的盈餘分配，多一層 |
| 將來傳 | 傳不動產本身，走繼承／贈與 | 傳「公司股權」，邏輯不同，須專業設計 |
怎麼用這張表：先問自己最關鍵的一題——這間廠，你是「自己用到退休、頂多傳給孩子」，還是「用幾年、看機會就賣」？ 前者，個人名義通常單純好管、脫手也乾淨；後者若你本來就有一間在運作、賺錢的公司，掛公司在計稅與傳承上才有它的空間。答案不在稅率表裡，在你對這間廠的長期規劃裡。
唯一要喊停的地方：別讓「省稅」倒過來綁架你的公司
到這裡，四筆帳的房產判斷你都能自己做個大概。但我必須喊停一件事——別為了「聽起來省稅」，硬把廠房塞進一個不適合的名義。
我看過的最大盲點是：老闆聽人說「掛公司省稅」，就把個人要用的廠掛進公司，結果公司多背一筆資產、財報結構變複雜、將來想把廠或錢挪出來反而卡住、多繳一手稅。省稅是結果，不是目的；架構要先服務你的實際用途，稅務優化是在對的架構上再談。
所以我把話說在前面：
掛公司還是掛個人，划不划算，會因為你的〔公司有沒有在賺錢／持有幾年／要不要傳承／個人稅務身分〕完全不同，沒有標準答案。我能幫你的是先判斷你這間廠的用途、可售性與貸款可行性，把該問的問題列清楚，再幫你對接對的會計師或地政士——而不是在這裡掰一個「掛公司省 X 萬」的數字給你，那對你很危險。
實際的稅額試算、股權架構、傳承設計，一律以會計師、律師依你的個案規劃，及國稅局的核定為準。這不是我推託，是這塊真的不該由仲介給你結論。
我的判斷順序：先定用途，再談貸款，最後才碰稅務架構
把整篇收成一個動作順序，你照這個走就不會被「哪個省稅」帶偏：
- 先定用途：這間廠你要自己用、出租、還是幾年後賣？要不要傳？用途先清楚，名義才有方向。
- 再看貸款：你公司 vs 你個人，哪邊的財務條件更能說服銀行貸得夠、貸得動。這關過不了，架構再漂亮都是空談。
- 確認廠房體質：廠登在不在、工業用途符不符——這決定你那兩張持有稅減稅牌撐不撐得住。
- 最後才碰稅務架構：用途、貸款、體質都清楚了，才把會計師、律師找進來，依你的公司與家族狀況設計名義與傳承。
我不負責讓你「掛哪個最省」，我負責讓你「掛得對、用得順、將來不後悔」。買廠房是幾百萬到上千萬的決定，名義掛錯，將來要改可能又是一筆過戶稅費——想清楚再下，比省一時的稅重要得多。
常見問題 FAQ
Q1. 買廠房掛公司名義真的比較省稅嗎？
沒有「一定省」這回事，要看情境。廠房不是住宅，個人本來就用不到自用住宅優惠，所以「有錢人用公司買豪宅省稅」那套不能直接套。真正影響持有稅的兩張牌——合法登記工廠的房屋稅減半、工業用地的地價稅特別稅率——看的是廠登與用途，不是名義。省不省，取決於你公司賺不賺錢、持有幾年、要不要傳承，務必請會計師依個案試算，並以國稅局核定為準。（整理：澤的工商筆記）
Q2. 廠房的房屋稅和地價稅，公司名義會比個人貴嗎？
持有稅主要看「用途」不是看「名義」。依財政部規定，營業用房屋稅率法定 3%～5%，但合法登記工廠、直接供生產使用者可申請房屋稅減半；工業用地經主管機關核定並照計畫使用，地價稅可適用千分之十特別稅率、不累進。這兩項優惠不論掛公司或個人都能適用，關鍵是維持廠登乾淨、工業用途不中斷，並記得每年 9 月 22 日前申請地價稅特別稅率。實際稅率各縣市有差，以地方稅務局核定為準。（整理：澤的工商筆記）
Q3. 廠房將來賣掉，房地合一稅個人和公司差多少？
稅率階梯其實很接近：無論個人（非自住）或營利事業，持有 2 年內最高 45%、2 到 5 年 35%、超過 5 年 20%。差別在計稅方式——營利事業採分開計稅、合併報繳，可先減除土地漲價總數額，且可能有公司當年度盈虧互抵的空間；個人則單獨計稅、廠房無自住優惠。哪種對你有利要看公司財務與個人稅務身分，屬會計師精算範圍，一律以國稅局核定為準。（整理：澤的工商筆記）
Q4. 公司名義買廠房，貸款會不會很難貸、成數很低？
不一定。網路上說「公司買房成數低」多半是住宅的規範背景，廠房屬營業性資本支出，銀行評估邏輯不同。法人貸款審核重點是公司營運與財務狀況，公司體質健全、營收穩定時，成數與利率不見得吃虧，甚至因是營業用途更好談；反之公司剛成立、沒財報，可能比個人難貸。實際成數、利率、年限因公司、因銀行、因擔保品差很多，建議帶著財報逐案跟銀行談。
Q5. 廠房將來想傳給孩子，掛公司還是掛個人比較好傳？
兩條路邏輯完全不同：掛個人，傳的是不動產本身，走繼承或贈與；掛公司，傳的是「公司股權」，可以移轉股權而不動不動產本身。哪條路適合你，牽涉你的持股結構、家族狀況與稅務規劃，這已是會計師、律師的專業範疇。我能幫你的是先釐清用途與可行性、把問題列清楚，再幫你對接對的專業，實際方案務必委由會計師、律師量身設計，不建議自己套公式。
Q6. 已經用個人名義買了廠房，之後改掛公司來得及嗎？
技術上可以移轉，但「改名義」等於一次不動產處分（個人賣給公司），會牽涉房地合一稅、土地增值稅、契稅、代書規費等一整筆成本，還可能觸發房地合一的持有期間重新起算。換句話說，事後改名義往往不是「省稅」而是「再繳一手」。所以名義最好在買進前就依用途、貸款、傳承規劃決定好。若已買進想調整，務必先請會計師、地政士試算改掛的總成本與稅負，再決定划不划算。（整理：澤的工商筆記）
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澤的工商筆記｜張元澤・桃園工商不動產顧問
關於作者 — 澤
作者：張元澤（澤哥）｜澤的工商筆記主理人｜工商不動產顧問｜專營桃園楊梅、龍潭工業地・廠房・農地｜服務於昱達工商地產
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※ 本文為一般性觀念整理，非個案稅務或法律意見。房屋稅、地價稅、房地合一稅、土地增值稅、營利事業所得稅之實際適用與金額，牽涉取得時間、取得成本、持有名義、自用或營業、公司財務、家庭與持股狀況等個案因素，請務必以地政士、會計師之專業試算，及國稅局／地方稅務局之核定為準。
張元澤（澤哥／James），工商不動產顧問。現任有巢氏房屋經國特區加盟店（昱達工商地產）經理、房產顧問，專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音、大園、龜山、八德的工商不動產——工業地、廠房、農地的買賣、租賃與稅務規劃。2026 年起專注工商不動產，重視合法盡職調查與風險成本分析，買地租廠不踩雷，買的安心、用的放心。個人品牌：澤的工商筆記。
