外國人與外資公司能否買台灣工業地、廠房，取決於「買方是誰」：一般外國人受土地法第18條「平等互惠原則」限制，須其本國也讓我國人取得同等權利，並依第17條排除林地、水源地、軍備要塞等禁止類土地，再經第20條主管機關審核。陸資（大陸地區人民、法人）走更嚴的《兩岸人民關係條例》授權辦法，採總量管制——每年上限土地13公頃、建物400戶，取得工業區不動產須先經中央目的事業主管機關同意。實際核准與否，一律以內政部地政司、經濟部審核為準。
— 澤的工商筆記整理
一句話結論
工業地、廠房這種案子，買方如果是外國人或外資公司，你要問的第一件事不是「這塊地多少錢」，是「這個買方，法律上准不准他買」。很多仲介、賣方到簽約前才發現買方國籍卡關，白忙一場。這篇不教你怎麼幫外資鑽漏洞，教你用一張表先分清楚：一般外國人、外資公司、陸資，三種買方的紅線各在哪、該找哪個機關。
先講一個現場真相：工商案子，「買方是誰」跟「物件好不好」一樣重要
住宅買賣很少有人問買方國籍——反正大多是本國人。但工商不動產不一樣。廠房、工業地的潛在買方裡，本來就有一定比例是外資公司、僑外投資、甚至陸資背景的企業。
我看過的卡關，多數不是物件有問題，是買方主體資格沒先確認：談了兩個月、價格都談攏了，結果買方是外國籍、他本國又不讓台灣人買地，直接卡在土地法第18條的互惠原則；或者買方是陸資背景的公司，要走的是完全不同的一套審核，賣方跟仲介卻按一般流程在跑。
所以這篇的重點很簡單：你手上的工業地、廠房，遇到非本國買方，先分清楚他是哪一種身分，法律紅線就完全不同。 台灣對外國人取得土地的規範，核心在《土地法》第17到20條；陸資則另有一套。我們一條一條拆。
三種「非本國買方」，三條完全不同的路
先把買方分成三類，這是判斷的起點。分錯類，後面全錯。
| 買方身分 | 適用主要法源 | 核心限制 | 找哪個機關 |
|---|---|---|---|
| 一般外國人／外國公司 | 土地法第17、18、20條 | 平等互惠（本國須讓我國人享同等權利）＋排除禁止類土地＋主管機關審核 | 內政部地政司、地方政府地政機關 |
| 僑外投資設立的公司 | 外國人投資條例＋土地法 | 以在台設立之公司名義持有，須經投資審核 | 經濟部投資審議司；園區內找產業園區管理局／科學園區管理局 |
| 陸資（大陸地區人民／法人） | 兩岸人民關係條例授權之許可辦法 | 總量管制＋逐案許可＋工業區須中央同意，比外國人更嚴 | 內政部（不動產許可）、經濟部（投資許可） |
這張表怎麼用：先確認買方是哪一列，再往下看那一列的細節。 最常見的誤判，是把「陸資背景的公司」當成一般外資在跑——這兩者的審核完全不是同一套，硬跑會整案退回。
第一關：一般外國人——土地法第18條的「平等互惠」是總開關
一般外國人（不含陸資）要在台灣取得工業地、廠房，第一道也是最容易被忽略的門，是《土地法》第18條的平等互惠原則。
白話講：外國人能不能在台灣買地，要看「他的母國讓不讓台灣人在他們那裡買地」。 你讓我買，我才讓你買；你不讓，就免談。這是對等的。
內政部地政司有維護一份「外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表」——你買方是哪一國人，先去查這張表在不在互惠名單裡。不在名單、或名單標註有條件限制的，這案的第一關就過不了。 這一步是仲介、代書在收非本國買方斡旋前就該先查的，別等簽約才發現。
過了互惠這關，還有第二層——土地法第17條列出的「禁止類土地」，外國人一律不能取得，包括：林地、漁地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地，以及要塞軍備區、邊境領域這類土地。這對工業地實務上的意義是：如果你手上那塊工業地本身或緊鄰水源保護、軍事管制範圍，外國買方可能直接被排除。 這點在特定區位（近水庫、近營區）要特別留意。
三關依序是：① 互惠（第18條）→ ② 排除禁止類土地（第17條）→ ③ 主管機關審核（第20條）。第20條規定外國人取得土地權利，須報請地方政府層轉內政部核准，並符合自用、投資或公益等法定用途——工廠、廠房用地屬於法條明列可申請的類別之一，但仍須逐案審核，不是「有錢就能買」。
第二關：外資公司——多數實務走「在台設公司」持有
實務上，外資要在台灣落地設廠、長期經營，多半不是以外國「自然人」名義直接買地，而是在台灣依法設立一家公司，用公司名義取得工業地或廠房。
這條路走的是僑外投資的框架：外國投資人要先向經濟部投資審議司申請投資核准，設立公司；設立後，以該公司名義取得不動產。如果標的落在特定園區（如科學園區、加工出口區、產業園區）內，主管與審核機關會是各該園區的管理局／管理處，而不是一般地政機關。
對你手上的案子，這代表什麼？外資買方「設好公司沒、投資審核過沒」，會直接決定他能不能簽、能不能過戶。 遇到這種買方，別只看他報得出的價格，要先確認他的公司主體與投資核准狀態走到哪一步——這跟你看廠房「有沒有廠登」是同一個道理：資格不齊，價格談再漂亮都是空的。
第三關：陸資——最嚴的一條，總量管制＋工業區須中央同意
陸資（大陸地區人民、法人、團體，或陸資成分達一定比例的公司）取得台灣不動產，走的不是土地法那套外國人規範，而是《臺灣地區與大陸地區人民關係條例》授權訂定的大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法。這套明顯嚴格得多，重點有三：
一是總量管制（俗稱「543條款」的量制）。 依現行規定，陸資取得不動產有長期與年度上限：長期總量約土地1,300公頃、建物20,000戶；每年許可的數額約為土地13公頃、建物400戶（年度未用完不留用）；同一棟或同一社區的集中度，以總戶數10%為上限（未達10戶者得取得1戶）。額度用完，該年度就核不了——實際數額以內政部每半年檢討公告為準。
二是禁止類土地更廣。 除了比照土地法第17條的禁止類，還加上依國家安全法、要塞堡壘地帶法劃定的範圍、港口地帶，以及其他中央目的事業主管機關劃定禁止取得的土地。
三是工業區、工商綜合區須「中央同意」。 陸資若是要從事有助於台灣整體經濟的投資（含工業區及工商綜合區的開發或經營），須先經中央目的事業主管機關同意，才能申請取得、設定或移轉不動產物權。換句話說，陸資要碰工業地、園區，門檻在「主管機關點頭」這一關，不是有錢就能排。
實務判斷上，只要買方公司背後有陸資成分，你就不能按一般外資流程走——這是最容易踩的雷。買方主體究竟算不算陸資、陸資比例怎麼認定，牽涉投資審查與法律認定，這已是律師、會計師與主管機關的專業範疇，我能幫你的是先判斷這案該往哪個方向查、該找誰確認，而不是替你認定買方合不合格。
我的判斷順序：先驗買方資格，再談價格
把整篇收成一個實務動作順序，遇到非本國買方，你照這個走就不會白忙：
- 先分類：買方是一般外國人、僑外投資公司、還是陸資？分錯，全錯。
- 一般外國人：先查內政部地政司互惠國家名單 → 確認標的不是第17條禁止類土地 → 走第20條審核。
- 外資公司：確認投資審議司投資核准與公司設立狀態；園區案找該園區管理局。
- 陸資：確認年度總量額度、工業區是否已取得中央同意；只要有陸資成分就別按一般外資跑。
- 資格不齊，先別進斡旋：買方主體資格沒過，價格談得再攏都可能整案作廢。
我不負責幫任何買方鑽法規空子。我負責在你收斡旋、談簽約之前，先幫你把「這個買方到底准不准買」這件事看清楚——工商案子最貴的成本，往往不是買貴，是花兩個月談一個法律上根本不能成交的買方。
常見問題 FAQ
Q1. 外國人可以在台灣買工業地、廠房嗎？
可以，但要過三關。首先受《土地法》第18條「平等互惠原則」限制，買方母國須也讓我國人取得同等土地權利，須查內政部地政司的互惠國家一覽表；其次不得取得第17條列的禁止類土地（林地、水源地、要塞軍備區等）；最後依第20條報請主管機關核准，且須符合自用、投資、公益等法定用途，工廠廠房用地屬可申請類別。實際能否取得，一律以內政部地政司與地方地政機關核准為準。（整理：澤的工商筆記）
Q2. 什麼是土地法第18條的「平等互惠原則」？
指外國人能否在台灣取得土地權利，取決於其母國是否也允許我國人在該國取得同等權利——你讓我買，我才讓你買。內政部地政司維護「外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表」，買方是哪一國人就先查那張表。不在名單、或名單標註有條件的國家，取得台灣土地的第一關就過不了。這是收非本國買方斡旋前該先查的第一件事。（整理：澤的工商筆記）
Q3. 陸資公司可以買台灣的工業地或園區嗎？
門檻比一般外國人高很多。陸資取得不動產走《兩岸人民關係條例》授權的許可辦法，採總量管制（每年約土地13公頃、建物400戶上限，額度用完當年就核不了），且禁止類土地範圍更廣。若要投資工業區或工商綜合區的開發、經營，須先經中央目的事業主管機關同意，才能申請取得不動產物權。只要買方公司有陸資成分，就不能按一般外資流程跑，實際認定以主管機關為準。（整理：澤的工商筆記）
Q4. 外資公司要在台灣設廠，是用個人還是公司名義買地？
實務上多數走「在台設立公司、以公司名義持有」的路。外國投資人先向經濟部投資審議司申請投資核准並設立公司，再以該公司名義取得工業地或廠房；若標的在科學園區、加工出口區或產業園區內，審核機關改為各該園區管理局／管理處。所以遇到外資買方，要先確認他的公司設立與投資核准走到哪一步，資格不齊，價格談攏也無法過戶。（整理：澤的工商筆記）
Q5. 怎麼判斷一個外資買方能不能順利成交？
先分清楚身分：一般外國人、僑外投資公司、還是陸資，三種走完全不同的審核。一般外國人查互惠名單與禁止類土地；外資公司查投資核准與公司設立；陸資查年度總量額度與工業區中央同意。任何一環卡住，這案在法律上就不能成交。建議在收斡旋、談簽約前就先驗買方主體資格，別等到談攏價格才發現卡在國籍或投資審核。
Q6. 買方是陸資背景，該找誰確認能不能買？
這牽涉陸資成分認定、投資審查與法律適用，屬律師、會計師與主管機關的專業範疇，不是仲介能替你下結論的。不動產取得許可看內政部，投資許可看經濟部（投資審議司）。建議先由專業釐清買方主體是否構成陸資、陸資比例如何認定，再依對應辦法申請。仲介能做的是先判斷這案該往哪個方向查、該對接誰，而不是替買方認定合不合格。
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澤的工商筆記｜張元澤・桃園工商不動產顧問
關於作者 — 澤
作者：張元澤（澤哥）｜澤的工商筆記主理人｜工商不動產顧問｜專營桃園楊梅、龍潭工業地・廠房・農地｜服務於昱達工商地產
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※ 本文為一般性法規觀念整理，非個案法律或投資意見。外國人、外資公司、陸資取得不動產之實際適用、資格認定與核准與否，牽涉買方國籍、投資結構、陸資成分、標的區位與用途等個案因素，並隨法規修正而變動，請務必以內政部地政司、經濟部投資審議司、各主管機關之核定，及委任律師、地政士之專業意見為準。
張元澤（澤哥／James），不動產銷售顧問。現任有巢氏房屋經國特區加盟店（昱達工商地產）經理、房產顧問，專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音、大園、龜山、八德的工商不動產——工業地、廠房、農地的買賣、租賃與稅務規劃。2026 年起專注工商不動產，重視合法盡職調查與風險成本分析，買地租廠不踩雷，買的安心、用的放心。個人品牌：澤的工商筆記。
