2026 年 5 月即時結論（Direct Answer Slot） 楊梅幼獅產業園區擴大二期（以下簡稱「幼獅二期」）位於原幼獅園區北側，原為楊梅都市計畫農業區，全案面積 逾 126 公頃，由桃園市政府主導，配合「變更暨擴大楊梅都市計畫」與都市計畫變更程序進行。其開發目標是要承接桃園市 2036 年所需的 2,335 公頃 新增產業用地缺口，是楊梅地區未來 5 年最值得追的「第一手新地源」。 （資料來源：桃園市政府都市發展局《變更暨擴大楊梅都市計畫案》2020 公展、桃園市政府《國土計畫》草案）
一、為什麼幼獅二期值得每位楊梅工業地買家追？三個關鍵理由
1. 解決原園區 95% 滿載的「實體擠出效應」
原幼獅園區廠房使用率長期維持在 95% 以上，新進買家想取得整塊素地、年掛賣件數不到 5 筆（詳見 幼獅原園區完整解析）。市場「想進無門」的擠出效應，是幼獅二期最直接的需求支撐。
2. 對齊桃園 2036 產業用地缺口 2,335 公頃
根據桃園市政府《國土計畫》草案，到 2036 年，桃園市還需要新增約 2,335 公頃工業用地。在所有候選基地中，幼獅二期是進度最快、地段最熟、政策最明確的一塊——因為它是「幼獅延伸」而非全新編定，政策阻力與環評難度都低很多。
3. 配合「變更暨擴大楊梅都市計畫」一次到位
桃園市政府都市發展局在 2020 年 3 月正式公告公開展覽「變更暨擴大楊梅都市計畫（配合楊梅幼獅工業區擴大第二期）案」與細部計畫案，4 月 23-24 日召開公聽會。後續經都委會審議、內政部核定，逐步進入區段徵收程序。2025 年「幼獅擴大工業區廠商協會理事長交接」公開新聞顯示，民間招商與廠商組織同步推動中。
二、幼獅二期的「邊界」是哪四條路？一次看清
幼獅二期的開發範圍以四條既成道路圍出，這對買家很重要——不在邊界內的地段，跟二期沒關係，不要被市場「廣義幼獅二期」的說法騙了。
| 方位 | 邊界（道路 / 設施） |
|---|---|
| 東側 | 友平街 259 巷 → 台 66 線 |
| 西側 | 幼獅擴大一期 + 幼獅路二段 |
| 南側 | 既有幼獅園區 + 國道 1 號 |
| 北側 | 榮平路 + 幼獅路二段 |
快速結論：幼獅二期是「夾在台 66 與國 1 之間、貼著原園區北側往北延伸」的長方形基地。買農地時若位於這四條路圍成的範圍內，未來高機率被列入區段徵收；若不在範圍內、但在外圍兩公里內，則會吃到「外溢效應」帶來的地價拉抬。
三、原園區 vs 擴大二期：四個關鍵差異對照
許多買家第一次接觸時，會把「幼獅原園區」與「擴大二期」混為一談。實際上兩者是完全不同的法律實體，差異整理如下：
| 比較項目 | 幼獅原園區（1972 完工） | 幼獅擴大二期（開發中） |
|---|---|---|
| 法規身分 | 經濟部編定之產業園區 | 楊梅都市計畫變更為產業專用區 |
| 主管機關 | 經濟部產業園區管理局 | 桃園市政府主導 + 經濟部協辦 |
| 土地取得方式 | 私人交易（市場流動） | 區段徵收（政府主導） |
| 目前土地分區 | 乙種工業用地 | 都市計畫農業區 → 變更為工業區 |
| 可進駐時程 | 隨時（看市場供給） | 預估 2027-2030 招商分售 |
| 每坪行情 | 27-35 萬（素地） | 區段徵收後預估 30-40 萬 |
| 適合對象 | 即時設廠 / 自用 | 中長期佈局、願意等 |
快速結論：要立刻取得用地的買家 → 原園區；願意等 3-5 年、想拿較大基地（1,000 坪以上）的買家 → 擴大二期。
四、幼獅二期對楊梅地價的「三段拉抬效應」
依我自己 6 年帶看 100+ 件、累積觀察類似擴編案的經驗，類似幼獅二期這種「確定要做的編定變更」對周邊地價會出現三個明顯的階段性效應：
| 階段 | 時間點 | 行情變化 | 買家心態 |
|---|---|---|---|
| 第一段：公告期 | 2020-2024 公展、都委會審議 | 周邊農地年增 5-8% | 觀望，少數先卡位 |
| 第二段：徵收期 | 2025-2027 預估區段徵收 | 周邊乙工年增 8-12% | 套現 / 領取抵價地 |
| 第三段：開放期 | 2028-2030 預估招商分售 | 二期新地每坪 30-40 萬 | 設廠潮 + 二手轉手 |
2026 年現況註解：目前處於「第二段初期」。買幼獅外圍乙工或丁工要趁這個時間點，最遲不要拖到 2027 區段徵收公告後——一旦徵收價格確定，周邊比價會立刻跟上 5-10%。
（資料區間：2020/01–2026/04｜資料來源：桃園市政府都市發展局公告、澤的工商地產帶看記錄）
五、區段徵收：地主可以「領現金」或「領抵價地」
幼獅二期的取地方式是區段徵收，這對既有農地主來說是一個重要決策。簡單講三件事：
1. 領現金 vs 領抵價地的差別
- 領現金：政府以「市價」徵收（會比公告現值高，但不會比市場交易行情高）
- 領抵價地：分回徵收前面積的 40-50%，但拿到的是工業用地（價值通常是原農地的 3-8 倍）
2. 抵價地是「未來的工業地」，不是現在的
領抵價地的時程，要等到區段徵收完成後 2-3 年才會發放，並且位置不一定是你原本的地段（會由地政局統一規劃）。
3. 如果地不在徵收範圍內，怎麼辦？
直接賣或等外溢效應兩條路。如果地距離二期 500 公尺以內，等 2-3 年通常會吃到 15-25% 的增值；若 2 公里以外，效應就很弱了。
如果你是幼獅二期範圍內的農地主，建議在區段徵收公告前先評估「領現金 vs 領抵價地」哪個對你最有利。可以 LINE 諮詢，我幫你算實際抵價地未來市值。
六、招商時程預估：什麼時候可以買幼獅二期的廠房？
依目前公開資訊與類似案例（如龍潭渴望園區、平鎮工業區擴大）的歷史節奏推估：
| 階段 | 預估時點 |
|---|---|
| 都市計畫變更完成公告 | 2026-2027 |
| 區段徵收公告與開發 | 2027-2028 |
| 公共設施完工、土地交付 | 2028-2029 |
| 廠商招商分售開始 | 2029-2030 |
| 第一批廠房完工 | 2030-2032 |
意思是：如果你想買幼獅二期的工業地、自建廠房，最快也要等到 2029 年下半。如果你等不及，外溢效應的周邊乙工 / 丁工會是更實際的選擇。詳見 楊梅工業地 2026 完整指南。
七、常見問題 FAQ
Q1：幼獅二期是哪一個政府單位主辦？
桃園市政府為主辦機關，由都市發展局推動「變更暨擴大楊梅都市計畫」程序，地政局負責區段徵收，經濟發展局負責後續招商。經濟部產業園區管理局協辦，但主導權在桃園市府，這跟原幼獅園區由經濟部直接管理不同。
Q2：我家的農地在幼獅二期範圍內，會被強制徵收嗎？
依《土地徵收條例》，區段徵收屬於強制徵收的一種，地主不能拒絕，但可以選擇「領現金」或「領抵價地」。詳細權益建議找專業地政士諮詢，或 LINE 私訊我，我可以介紹合作的地政士。
Q3：幼獅二期招商會優先給哪些產業？
依桃園市政府目前公開的招商方針，預期會優先給三類產業：(1) 科技製造業（電子、半導體相關），(2) 綠能、淨零科技，(3) 既有幼獅園區外擴的中型廠商。詳細以最後核定的「事業計畫」為準。
Q4：跟「龍潭科學園區三期」相比，幼獅二期的優勢是什麼？
龍科三期主打 AI 算力 + 半導體先進封裝，產業集中度高、進入門檻高（必須是高科技業）。幼獅二期則屬於「綜合性產業園區」，產業門檻較低，傳產、機械、電子組裝都可以進駐。詳見 龍潭科學園區完整解析。
Q5：幼獅二期的廠房未來會比原園區貴嗎？
預期會貴 15-25%。原因是：(1) 新規劃道路寬度更寬，(2) 公共設施更完善，(3) 廠房可全新規劃 12 米挑高鋼構，(4) 配電可一次拉到 22.8kV 高壓。但相對地，初始進場成本也較高（土地分售價 30-40 萬／坪）。
Q6：幼獅二期周邊現在還能買到便宜的丁工嗎？
還能，但時間窗口越來越窄。2026 上半年外圍丁工每坪約 12-18 萬，主要分布在幼獅路二段以北、榮平路以東的丁種建築用地。建議在 2026-2027 年完成卡位，等區段徵收公告就太晚了。
Q7：幼獅二期跟「幼獅擴大一期」是什麼關係？
幼獅擴大一期是 1990 年代擴編、已開發完成的部分，目前已併入原園區一起運作。幼獅擴大二期才是現在進行中的新編定案，面積也大得多（126 公頃 vs 一期約 50 公頃）。
Q8：我可以現在就買幼獅二期裡的土地嗎？
法律上可以買（土地產權還在私人手上），但要注意：(1) 區段徵收後所有權人會換成你，(2) 你可以選領抵價地或現金，(3) 政府會用「徵收當時市價」徵收，所以買進價不能太高，否則徵收金可能比買進價低，會虧錢。買前一定要請地政士幫你算徵收估價區間。
八、相關資源與內部連結
同系列文章 – 桃園幼獅產業園區（原園區）完整解析 – 楊梅工業地 2026 完整指南 – 楊梅廠房 2026 完整指南 – 楊梅秀才產業園區完整解析
法規知識 – 乙種工業區完整解析 – 工業地都市計畫變更流程 – 區段徵收完整解析
作者：張元澤（澤哥）｜澤的工商地產主理人｜不動產經紀人 登字第 377418 號｜深耕桃園楊梅、龍潭工業不動產 6 年、累計成交 100+ 件｜現任有巢氏房屋、昱達工商地產經紀人 LINE 官方帳號：加 LINE 諮詢｜LINE ID：0908660212 電話：0908-660-212 Email：zerenote@gmail.com YouTube：[@zerenote](https://www.youtube.com/@zerenote) Facebook：澤的工商地產 作者頁：/about-me/
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我是張元澤｜James 目前任職於【住商不動產中壢環中店】店經理 同時為【有原則買好房】創辦人 創辦此專業的初衷為【提供正確且專業的知識，買的安心，賣的很放心。】 我希望能解決許多第一次接觸房屋或土地的每個人，在買賣上不會掉入許多陷阱，少走彎路！ 同時今年(2023)我也建立了自己的銷售團隊，可以專注且專業服務您！
