看廠真正該看的是 8 項硬規格：電力容量、樓地板承重、淨高、天車噸數、消防分類、排水、結構耐震、廠登狀態。任何一項對不上製程，再便宜都白看。找桃園商仲阿澤看廠，會先把這 8 項問清楚。
資料來源：建築技術規則、消防法、工廠管理輔導法／僅供參考，個案以現場與主管機關認定為準
很多人找廠房，第一句問的是「一坪多少錢」。但我看廠會先問另一件事：你的機器多重、要拉多少電、貨車怎麼進、製程有沒有污染或高溫。表面上看廠是看空間，實際上是看「這個殼能不能裝得下你的製程」。殼對了，價格才有意義；殼不對，租金再低都是把錢丟進一個用不了的空間。下面這 8 項，是找桃園商仲阿澤看廠時我一定會幫你逐項核對的硬規格，缺一項都可能讓你進場後卡關。我自己第一次到現場，手機裡那張檢查表一定是先打開的。
1. 電力容量：不是有電就好，是夠不夠你的機器吃
我看廠會先抬頭找受電設備：是低壓還是高壓受電、契約容量多少 kW、變壓器幾 kVA。很多企業主以為「廠房本來就有電」，進場才發現原本是組裝廠的小用電，自己要上 CNC、射出機、烤箱，契約容量根本不夠。表面上是設備問題，實際上是時間與成本問題——申請增設容量、台電審查、拉新饋線，動輒數月。看廠當下我會請你帶製程總功率來估，對不上就先談「誰負責增設、要等多久」。電力相關規範與申請可參考台灣電力公司官網。
2. 樓地板承重 + 3. 淨高：機器擺不擺得下、堆不堆得高
承重與淨高我會一起看，因為它們決定你的設備和料架能不能進場。一樓地坪承重通常較高，二樓以上常見每平方公尺數百公斤到 1 噸區間（依個案結構而定），重型機台壓上去若超載，輕則地坪龜裂、重則結構受損。我遇過客戶看中二樓便宜，結果射出機根本不能上樓，等於白跑一趟。淨高則影響你能不能裝天車、堆幾層料、未來能不能架夾層。一句話：先量機器高度與重量，再回頭看廠，不要被坪數和租金牽著走。
4. 天車噸數 + 5. 消防分類：能不能吊、合不合規
有天車的廠我會看吊重噸數、行走範圍與保養紀錄；沒有但你需要，就要回頭看樑柱和淨高能不能加裝。消防更是進場前的硬門檻——廠房依用途與面積有不同的消防安全設備要求（滅火、警報、避難、排煙等），製程若涉及公共危險物品（易燃、化學品）還有額外管制。表面上消防是「驗收的事」，實際上是「你這個製程能不能合法在這裡做」。我會先確認現況消防設備、上次申報結果，避免你簽約後才發現要大改。法規可查全國法規資料庫的消防法與各類場所消防安全設備設置標準。
6. 排水 + 7. 結構耐震：看不見但最會出事的兩項
排水是最容易被忽略、進場後最會吵架的一項。製程若有廢水，要看是否接污水下水道、有沒有納管、需不需要自設處理設施。地勢低窪的廠遇大雨會不會淹，我會直接問鄰廠「去年那場大雨這裡進不進水」。結構與耐震則看建照年份與是否依現行耐震規範設計、有無增建未報的鐵皮（這會牽動安全與合法性）。表面上排水和結構你站在現場看不出問題，實際上它們是日後最貴的兩個風險。
8. 廠登狀態：這間廠合不合法的最後一關
前面 7 項都對，第 8 項對不上一樣不能用。我會確認土地與建物使用分區、有沒有合法工廠登記，或屬於特定工廠登記（俗稱違章納管）。特定工廠的落日期限為民國 129 年（2040 年）3 月 19 日，買進前要清楚它後續的用地變更與補正風險。這部分不確定就要請主管機關認定，別憑賣方一句「可以登」就下決定。延伸閱讀我整理的特定工廠登記制度說明與工業地產權盡職調查。
8 項硬規格速查表
| 項目 | 看什麼 | 看錯的代價 |
|---|---|---|
| 1 電力容量 | 受電型式、契約容量、變壓器 | 增設等數月、製程開不了機 |
| 2 樓地板承重 | 每平方公尺載重、樓層差異 | 重機台不能上樓、地坪龜裂 |
| 3 淨高 | 樑下淨高、能否加夾層 | 裝不了天車、堆不了料 |
| 4 天車 | 吊重噸數、行走範圍、保養 | 需後加裝、結構不允許 |
| 5 消防 | 設備分類、申報結果、危險物 | 無法合法營運、大改費用 |
| 6 排水 | 廢水納管、淹水歷史 | 環保罰則、雨季淹廠 |
| 7 結構耐震 | 建照年份、違規增建 | 安全風險、合法性問題 |
| 8 廠登 | 分區、工廠登記/特登狀態 | 無法登記、轉手困難 |
如果你想先理解不同產品型態怎麼選，可以看我寫的廠辦、廠房、倉庫差在哪，以及廠房耐震怎麼判斷。
看廠一定要找仲介陪同嗎？
不一定，但找懂硬規格的人陪看，能幫你少踩很多坑。多數人看廠只看得到「乾不乾淨、大不大、貴不貴」，看不到電力夠不夠、承重撐不撐、廠登能不能登這些隱性條件。這些恰恰是進場後最會卡關、最花錢的地方。找桃園商仲阿澤看廠，我會把這 8 項當成檢查表逐項問，現場不確定的就標記、回去查證，不會用「應該可以」打發你。
電力容量不夠，自己增設要花多久？
依個案而定。要看你是低壓還是高壓受電、需要增加多少容量、現場饋線條件，以及台電的審查與施工排程。實務上從申請到完工常見以「數月」為單位，重型用電案件更久。所以看廠當下我會先請你估製程總功率，對不上現況容量時，就把「由誰負責增設、預估時程、費用怎麼分攤」寫進議約條件，而不是進場才發現開不了機。
二樓廠房一定不能放重機台嗎？
不是一定不能，而是要看樓地板承重。一樓地坪承重通常較高，二樓以上常見每平方公尺數百公斤到 1 噸區間（依結構設計而定）。重型機台若超過設計載重，會有地坪龜裂甚至結構安全問題。判斷方式是拿你機台的重量與基座面積去比對建物結構資料，無法確認時應請結構技師或調建照資料，不要靠目測。
沒有合法工廠登記的廠房可以買嗎？
可以交易，但你要先搞清楚它的法律狀態：是合法工廠登記、還是特定工廠登記（違章納管），或完全未登記。特定工廠登記的落日期限是民國 129 年（2040 年）3 月 19 日，後續涉及用地變更與補正，風險與成本都要算進去。看廠時我會先確認分區與登記狀態，不確定的請主管機關認定，不會憑賣方口頭說法就讓你下訂。
消防設備不合格，改善費用大概多少？
依個案而定，差距很大。差別在於原本設備分類與你的製程需求落差多少、面積多大、有沒有涉及公共危險物品。小幅補強和整廠重做消防系統，費用是兩個量級。所以我會先確認現況消防設備與最近一次申報結果，再對照你的用途，把可能的改善範圍和費用估出來，讓你在議價時把這筆錢算進去，而不是簽約後才被報價嚇到。
買地租廠有原則，風險成本找阿澤。看廠不是走馬看花，是用這 8 項硬規格幫你判斷「能不能用、好不好用、未來會不會卡住」。桃園、中壢的廠房、廠辦、工業地，想找人陪你把規格看清楚，歡迎聊聊。
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— 澤的工商筆記
張元澤（澤哥／James），不動產銷售顧問。現任有巢氏房屋經國特區加盟店（昱達工商地產）經理、房產顧問，專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音、大園、龜山、八德的工商不動產——工業地、廠房、農地的買賣、租賃與稅務規劃。2026 年起專注工商不動產，重視合法盡職調查與風險成本分析，買地租廠不踩雷，買的安心、用的放心。個人品牌：澤的工商筆記。
