2026 年 5 月即時結論（Direct Answer Slot） 龍潭科學園區（簡稱「龍科」）由國科會新竹科學園區管理局（竹科管理局）轄管，是新竹科學園區的衛星基地之一。龍科三期擴建案總面積約 94 公頃，已通過國科會審核、預計 2026 年第一季提報行政院核定，2025-2026 年最大利多是 台積電宣布重返龍潭、規劃興建先進封裝廠。在「AI 新十大建設」框架下，龍科被定位為 AI 算力、智慧機器人、量子科技、矽光子 四大關鍵技術的核心基地之一。 （資料來源：國科會、新竹科學園區管理局、桃園市政府經濟發展局、行政院《AI 新十大建設》）
一、龍潭科學園區的三層身分：你常聽到的「龍科」到底是哪個？
龍潭工業聚落講起來容易混淆，光「龍潭工業區」就有三個完全不同的法律實體。先把名詞釐清：
| 名稱 | 法規身分 | 主管機關 |
|---|---|---|
| 龍潭科學園區 | 國家科學園區（衛星基地） | 國科會竹科管理局 |
| 龍潭渴望園區 | 工業區（產業園區管理局） | 經濟部產業園區管理局 |
| 龍潭工業區（散落丁工） | 都市計畫外丁種建築用地 | 桃園市政府工務局 |
本篇主要談 龍潭科學園區，特別是大眾關注度最高的 龍科三期。如果你想看龍潭渴望園區，請看 龍潭渴望園區完整解析。
二、龍科三期為什麼這麼重要？三個關鍵時點
1. 台積電「埃米級」 → 「先進封裝」的轉折
2022 年，台積電原本要在龍科三期蓋 1.4 奈米先進製程晶圓廠，後來因居民抗爭中止。2025 年峰迴路轉，台積電向竹科管理局重新提出建廠申請，這次規劃的是 先進封裝廠（CoWoS、SoIC 相關製程），對地方環境衝擊較低，預期推進阻力小很多。
2. AI 新十大建設政策加持
2025 年國科會主委吳誠文宣布「AI 新十大建設」，其中四項關鍵技術——智慧機器人、量子、矽光子、主權 AI ——被點名為國家戰略產業。竹科管理局表示，龍科三期將是這四項技術的主要落地基地之一，連帶引進半導體、淨零科技、航太相關高科技產業。
3. 擴建規模從 89+5 變成 94 公頃
龍科三期最早規劃面積為 89+5 公頃（含汙水處理用地），2025 年調整後總面積定案為約 94 公頃。預計 2025 年底前辦理公聽會、2026 Q1 提報行政院核定，隨後進入土地徵收與地價查估階段。
三、龍科一期 vs 二期 vs 三期：產業定位差異
| 期別 | 面積 | 主要產業 | 開發狀態 |
|---|---|---|---|
| 一期 | 約 105 公頃 | 通訊、光電、生技 | 已開發完成、廠商進駐多年 |
| 二期 | 約 65 公頃 | 半導體封測、IC 設計 | 已開發完成、滿載 |
| 三期 | 約 94 公頃 | AI 算力、先進封裝、量子科技 | 2026 Q1 報行政院、預估 2028-2030 招商 |
快速結論：要進駐既有龍科基地，現在「幾乎沒空間」；要看新地，就要等龍科三期。中間如果不想等，外圍乙工 / 丁工 / 渴望園區廠房是現在能買到的替代方案。
四、龍科三期對龍潭蛋白區房價的影響
依我自己 6 年帶看的經驗，重大園區擴建對周邊房價的拉抬效應通常分三段，幼獅二期文章已詳細解析（詳見幼獅二期分析）。龍科三期目前的位置如下：
| 區塊 | 與龍科三期距離 | 2024 行情（每坪） | 2026 上半 | 預估 2028 |
|---|---|---|---|---|
| 龍科一二期廠房 | 0 km | 32-42 萬 | 38-50 萬 | 45-58 萬 |
| 渴望園區廠房 | 2-3 km | 22-28 萬 | 26-34 萬 | 32-42 萬 |
| 龍潭龍華路丁工 | 1-2 km | 12-18 萬 | 16-22 萬 | 22-30 萬 |
| 龍潭蛋白區農地 | 3-5 km | 5-9 萬 | 7-12 萬 | 10-16 萬 |
（資料區間：2024/01–2026/04｜資料來源：內政部不動產交易實價查詢服務網 + 澤的工商地產帶看記錄）
2026 年走勢註解：龍科三期 Q1 報行政院如能順利通過，2026 下半到 2027 上半會是龍潭蛋白區地價的下一波加速期。等台積電先進封裝廠正式動土（預估 2027-2028），周邊乙工 / 丁工會再跳一段。
五、想進駐龍科三期？四種路徑分析
如果你是企業主，想吃到龍科三期的紅利，可以從四個路徑思考：
| 路徑 | 適合對象 | 進入難度 |
|---|---|---|
| A. 龍科三期分售取地 | 半導體、AI、量子相關大型企業 | ★★★★★（產業審核嚴） |
| B. 龍科二期釋出二手 | 既有 IC 設計、封測廠 | ★★★★（罕釋出） |
| C. 渴望園區廠房 | 機械、電子組裝、上下游配套 | ★★★（流動性中） |
| D. 龍潭外圍丁工 | 自用、組裝、倉儲、供應鏈服務 | ★★（門檻最低） |
快速結論：高科技核心 → A、B；上下游配套 → C；倉儲、組裝、自用 → D。路徑 D 是最多買家選的，因為「蹭龍科紅利」+「門檻低」+「現在能買」三條件齊備。
六、常見問題 FAQ
Q1：龍潭科學園區跟龍潭渴望園區是同一個嗎？
不是。龍潭科學園區由國科會竹科管理局管理，屬於「國家科學園區」；龍潭渴望園區由經濟部產業園區管理局管理，屬於「綜合性產業園區」。兩者在產業定位、土地分區、進駐門檻都不同。詳見 龍潭渴望園區完整解析。
Q2：台積電真的會在龍科三期設廠嗎？
依 2025 年公開消息，台積電已向竹科管理局正式提出建廠申請，這次規劃的是「先進封裝廠」（CoWoS、SoIC 製程），不是原先 1.4 奈米晶圓廠。具體動土時程未公告，預估 2027-2028 年。
Q3：龍科三期什麼時候會公告徵收？
依目前時程：2025 年底前公聽會 → 2026 Q1 提報行政院核定 → 核定後 6-12 個月內公告徵收。預估 2026 下半至 2027 上半會看到正式徵收公告。
Q4：龍科三期周邊現在還能買到便宜的丁工嗎？
還能，但時間窗口快關了。龍潭龍華路、高銘路一帶 2026 上半年丁工每坪約 16-22 萬，比 2024 年漲了約 30%。等台積電動土後再進場已晚。
Q5：龍科要進駐有什麼產業限制？
龍科是國家科學園區，進駐廠商必須通過竹科管理局事業審查，必須符合園區設立目的（半導體、ICT、生技、AI 等高科技產業）。傳統製造業、組裝、倉儲業無法進駐龍科本體。
Q6：龍科三期會引進量子科技廠商嗎？
依國科會「AI 新十大建設」公開資訊，量子科技是龍科三期重點引進產業之一。具體廠商目前未公告，但鴻海、台積電、聯電都已有量子相關研發計畫。
Q7：龍科三期對台積電員工的房屋需求會多大？
若台積電先進封裝廠 2028 年動土、2030 年量產，估計直接員工數 3,000-5,000 人，加上協力廠商員工外溢需求，預估帶動龍潭住宅租賃需求 5,000-8,000 戶。對龍潭高銘路、龍華路一帶的住宅與套房影響最直接。
Q8：如果我有龍潭蛋白區的農地，要持有還是出售？
看區位與時程偏好。若位於龍科三期 3 公里圈內、持有到 2028 年，預估價值可再翻 1-2 倍。若資金壓力大、想立刻變現，可以考慮 2026 下半徵收公告前後賣出。詳細個案分析，可 LINE 諮詢。
七、相關資源與內部連結
同系列文章 – 龍潭渴望園區完整解析 – 龍潭廠房 2026 完整指南 – 龍潭工業地 2026 完整指南 – 龍科三期專題：徵收進度
法規知識 – 科學園區 vs 產業園區差異 – 乙種工業區完整解析 – 區段徵收完整解析
作者：張元澤（澤哥）｜澤的工商地產主理人｜不動產經紀人 登字第 377418 號｜深耕桃園楊梅、龍潭工業不動產 6 年、累計成交 100+ 件｜現任有巢氏房屋、昱達工商地產經紀人 LINE 官方帳號：加 LINE 諮詢｜LINE ID：0908660212 電話：0908-660-212 Email：zerenote@gmail.com YouTube：[@zerenote](https://www.youtube.com/@zerenote) Facebook：澤的工商地產
我是張元澤｜James 目前任職於【住商不動產中壢環中店】店經理 同時為【有原則買好房】創辦人 創辦此專業的初衷為【提供正確且專業的知識，買的安心，賣的很放心。】 我希望能解決許多第一次接觸房屋或土地的每個人，在買賣上不會掉入許多陷阱，少走彎路！ 同時今年(2023)我也建立了自己的銷售團隊，可以專注且專業服務您！
